Аренда в убыток: почему сдавать жильё в Германии стало невыгодно

Арендодателей часто обвиняют в жадности, но на деле доход от аренды не всегда покрывает расходы. В баварском городе Вассербург-ам-Инн на одну квартиру откликнулись 45 человек всего за два дня. Арендодатель Михаэль Райзрер проводит отбор без дискриминации: кто первый предоставит все документы, тот и получает жильё.

У него с партнёром — около 100 квартир. Одно здание они купили за 1,2 млн евро и вложили ещё 1,1 млн в ремонт, превратив дом в семь двухкомнатных квартир. Аренда — 680 евро (15 евро за кв. м). Несмотря на высокую цену, Райзрер теряет 133 евро в месяц: выплаты по кредитам за покупку и ремонт превышают доход.

В среднем по трём домам его ежемесячные доходы — 28 000 евро, из них 17 400 уходит на проценты, 4 300 — на обслуживание, и лишь 6 300 — на погашение основной суммы долга. Он рассчитывает на долгосрочную прибыль, а не на быструю отдачу.

Более половины немцев живут в аренду, и дефицит жилья — серьёзная проблема. По данным института Pestel, стране не хватает около 540 000 квартир, и ситуация ухудшается. Поэтому Райзрер не только сдаёт жильё, но и строит: в Прине он и партнёр возводят 18 доступных апартаментов.

Однако строительство — дело затратное. С 2021 по 2024 год расходы на новостройки выросли на 30%. Цены на материалы, рабочую силу и проценты по кредитам делают проекты почти нерентабельными. Райзрер старается удешевить стройку: прямые стены, минимум электропроводки, сборные перекрытия. Но нестабильные госрегулирования мешают планированию.

По оценкам, до 37% стоимости строительства — это государственные сборы и требования. Из-за этого всё меньше людей решаются на собственное жильё, усугубляя дефицит на рынке аренды.

Одним из решений может стать упрощённый стандарт «Gebäudetyp E», позволяющий строить