Покупка недвижимости в Германии 2026: расходы

Купить жильё в Германии в 2026 году можно без гражданства и ПМЖ. Но кроме цены квартиры нужно заложить ещё 9-15% на дополнительные расходы (Kaufnebenkosten): налог Grunderwerbsteuer, нотариус, регистрация и комиссия маклера. В этой статье — полный расчёт бюджета, юридические этапы сделки, особенности для иностранцев и главный миф о том, что покупка квартиры даёт ВНЖ.

Список

Когда впервые разбираешься с покупкой жилья, кажется, что главное — цена самой квартиры. Но цена в объявлении почти никогда не показывает реальный бюджет до получения ключей. К стоимости объекта добавляется ещё около 9-15% на Kaufnebenkosten.

Например, недвижимость за 350 000 € в реальности может выйти почти в 400 000 € уже на старте. Именно поэтому самая сложная часть — не сама стоимость жилья, а первоначальные расходы.

Kaufnebenkosten — это все расходы при покупке помимо цены квартиры. Именно они становятся неожиданностью для тех, кто впервые сталкивается с немецкой системой недвижимости.

Grunderwerbsteuer — это налог на покупку недвижимости, который платит покупатель после сделки. Ставка зависит не от типа жилья, а от федеральной земли. В 2026 году ставки составляют от 3,5% до 6,5% (основание — Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG).

С 2006 года земли сами устанавливают ставку, и почти все её повысили. Bavaria — единственная земля, сохранившая минимальные 3,5%. Иногда жильё в соседней земле выгоднее по общему бюджету. Официальные данные — на Bundesfinanzministerium.

В Германии купить жильё без нотариуса невозможно — сделка действительна только после нотариального оформления. Немецкий нотариус обязан быть нейтральным: он не представляет ни продавца, ни покупателя, а отвечает за законность сделки. Расходы на нотариуса и регистрацию — около 1,5-2% (тарифы